24/07/2019 - News
Ti stai imbattendo in un acquisto immobiliare e non sai da dove cominciare per effettuare i giusti controlli? Leggendo questo articolo non avrai più patemi d'animo e soprattutto non avrai più sorprese.
Planimetria catastale
Il primo controllo basilare ed immediato che possiamo fare, è quello della verifica dello stato dei luoghi. In cosa consiste? Significa controllare la planimetria catastale e verificare che l'immobile sia perfettamente conforme alle risultanze della planimetria, quindi rendersi conto se ogni muro, porta, finestra ecc si trovano esattamente nella posizione in cui sono rappresentati in planimetria. Specifichiamo che anche la presenza di una veranda e/o qualsiasi struttura precaria devono essere immesse nella planimetria attraverso un'apposita procedura effettuata da un tecnico abilitato di fiducia. Se hai necessità di un supporto tecnico, dai un'occhiata ai nostri parteners e troverai un Tecnico di nostra fiducia pronto a darti assistenza. Se la planimetria catastale è conforme allo stato dei luoghi, possiamo procedere al secondo step.
Visura catastale.
A volte anche da una semplice visura catastale possiamo renderci conto se ci sono degli elementi poco chiari, come ad esempio una dicitura "passaggi intermedi da esaminare" o ancora più semplice, se ad esempio state visionando un magazzino ma in visura c'è una categoria catastale diversa da C/2. Altra cosa da verificare è che la visura riporti i dati metrici ovvero, nella tabella relativa alla superficie catastale ci sia una misura espressa in metri quadri. Perchè è importante? Perchè ci da' sicurezza che l'ufficio del catasto possieda correttamente la planimetria depositata e che questa sia stata rasterizzata correttamente. Inoltre in visura sono riportati gli intestatari di un immobile, ovvero i proprietari e chiunque abbia un diritto su quell'immobile come usufruttuari, livellari ecc. A questo punto procediamo con la verifica dei titoli di proprietà.
Atti di acquisto, successioni, testamenti ecc...
Ci sono diversi modi di acquisire la proprietà immobiliare, non solo l'acquisto oneroso. In questo articolo non approfondiremo questi modi, ma ci limiteremo a spiegare come controllare che i nominativi riportati in visura catastale abbiano realmente la proprietà del bene immobile oggetto del nostro interesse.
Supponiamo che l'intestatario in visura catastale per 1/1 quindi unico proprietario dell'immobile A sia Alberto Rossi nato a Palermo il ....... avente codice fiscale RSSLBT........ la nostra ispezione deve documentare come questo signore sia entrato in possesso del suddetto bene immobile. Può averlo comprato, può averlo ereditato, può averlo ricevuto per donazione, può averlo usucapito, può averlo avuto assegnato dal tribunale con un decreto di trasferimento, può averlo riscattato, insomma, dobbiamo capire come sia entrato in possesso di questo bene e la visura catastale storica può darci una mano a ricostruire tutti i passaggi. Se il sig. Rossi è in possesso di questo bene da meno di venti anni, sarà necessario accertarsi di come chi prima di lui abbia avuto l'immobile A.
Concessioni, licenze, abitabilità ...
Un documento fondamentale ma non obbligatorio ai fini di una compravendita è il cosiddetto Certificato di Abitabilità o Agibilità che tesimonia che l'intera costruzione e/o le singole unità immobiliari rispettano le norme igienico-sanitarie percui hanno ottenuto questo documento che attesta altresì che le costruzioni, sono state eseguite in conformità ai progetti, alle concessioni edilizie e alle eventuali varianti di progetto.
Visure ipotecarie
Questo documento ci rivela tutte le iscrizioni a favore e quelle contro relative al signor Rossi e all'immobile. E' sempre opportuno fare le visure ipotecarie sia sul soggetto intestatario dell'immobile che sull'immobile stesso. Potresti chiedermi, ma se faccio una visura ipotecaria sul sig. Rossi, e risultano assenti formalità pregiudizievoli, ipoteche e quant'altro, come potrebbero risultare sull'immobile? Ebbene caro lettore, ti rispondo mettendoti a conoscenza che prima del sig. Rossi, magari la ditta costruttrice aveva acceso un mutuo fondiario sul terreno e quest'ipoteca seppur onorata in termini economici non sia stata mai cancellata. Trattasi dunque di ipoteca cartolare, inefficace a qualsiasi titolo ma un neo nelle visure ipotecarie che deve essere cancellato. Dalle visure ipotecarie da non confondere con quelle catastali, risulteranno se ci sono ipoteche Serit, ipoteche volontarie ( ad esempio un mutuo acceso ) o decreti ingiuntivi.
Questi sono gli elementi fondamentali da controllare, ma esistono altre cosette da verificare come ad esempio servitù attive e/o passive, diritti in genere, vincoli, pesi .. Se hai bisogno di approfondire un determinato argomento contattami al numero 3929963813 o scrivimi via email ad info@maniscalcoimmobiliare.it
Grazie per l'attenzione
Maniscalco Pietro
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