26/06/2019 - News
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Il preliminare di vendita, o “compromesso”
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Perché trascrivere il preliminare
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In cosa consiste la trascrizione del preliminare
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Quanto costa la trascrizione del preliminare
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Mancato adempimento del compromesso
- Obbligo di registrazione del preliminare
1. Il preliminare di vendita, o “compromesso”
Contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini.
Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata ( ad esempio per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa)
Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale) di un immobile.
2. Perché trascrivere il preliminare
Nonostante la firma del preliminare il venditore:
- potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto);
- potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile.
- potrebbe “subire” azioni sull’immobile da parte di terzi (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione).
Se questo accade, non si può chiedere al giudice di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca, ma si può solo chiedere il risarcimento dei danni.
Mentre con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o “subìti” dal promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente.
Qundi La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell'atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare. E’ come se l'atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare.
In questo modo vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare.
Inoltre, in caso di mancato adempimento del contratto preliminare, la norma riconosce ai crediti dell’acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra) privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare.
In pratica l’acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita “forzata” del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima.
3. In cosa consiste la trascrizione del preliminare
La trascrizione consiste nell’inserimento del contratto preliminare, nei termini previsti dalla legge, nei Registri Immobiliari.
La trascrizione dovrà essere eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato il contratto preliminare entro 30 giorni dalla stipula del contratto medesimo. Ovviamente è meglio trascrivere al più presto, poiché l’effetto prenotativo sopra illustrato si produce da momento in cui è stata effettuata la trascrizione e non dal momento di stipula del preliminare.
4. Quanto costa la trascrizione del preliminare
La trascrizione del preliminare comporta alcuni costi in più rispetto al preliminare non trascritto. Fermo restando che l'imposta di registro (in percentuale variabile sul valore dei beni) va sempre pagata a prescindere dalla trascrizione, dovranno essere pagati in più:
- l'imposta fissa di trascrizione (attualmente 200.00 euro)
- i diritti fissi di trascrizione (attualmente 35.00 euro)
- l'onorario del notaio ragguagliato al valore della cessione. (circa 600 euro per un immobile di 300.000 euro)
5. Mancato adempimento del compromesso
Se, dopo aver firmato il preliminare, una delle parti si rifiuta senza motivo di procedere alla compravendita, l’altra può pretenderla dal giudice instaurando una causa. Si tratta dell’esecuzione in forma specifica prevista dall’art. 2932 del codice civile.
La sentenza del Tribunale rende quel preliminare “definitivo”: la proprietà passa all’acquirente e il prezzo deve essere pagato. Le clausole che regolano la vendita decisa dal giudice sono quelle del preliminare, oltre alle garanzie di legge.
Più dettagliato sarà il preliminare e maggiore sarà la tutela delle parti perché otterranno una sentenza che riuscirà a realizzare i loro interessi nel modo più preciso.
6. Obbligo di registrazione del preliminare
A prescindere dalla trascrizione o meno, il contratto preliminare deve essere registrato entro 20 gg dalla data della sua sottoscrizione. In caso di registrazione dopo i 20 giorni, le sanzioni previste possono essere sanate con un ravvedimento operoso (un istituto che consente al contribuente di correggere spontaneamente, a determinate condizioni, errori o illeciti commessi nell'applicazione delle norme tributarie).
N.B. La risoluzione n. 63/E del 25/02/2008 del MEF ha chiarito che la proposta d'acquisto perfezionata (dopo l'avvenuta comunicazione dell'accettazione) è a tutti gli effetti un preliminare, quindi è soggetta ad obbligo di registrazione entro i 20 giorni
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